अमेरिकामा न्यून आय लक्षित आवास एकाइहरू खाली रहँदा पनि गरिब मानिसहरूले घर पाउन सकेनन

क्लेयर रश, पोर्टल्यान्ड, ओरेगन (एपी)। अस्टिन, टेक्सासको घरबारविहीनहरूका लागि बनाइएको आश्रयस्थलमा बस्दै आएका म्याथ्यु डेभिस आफ्नो छुट्टै अपार्टमेन्ट होस् भन्ने चाहन्छन्। तर रगतको प्लाज्मा दान गरेर कमाउने थोरै पैसाले, धाराको पानी र साझा शौचालयको सुविधासमेत नभएको मासिक ४५० डलर पर्ने सानो घर (टिनी होम) को भाडा तिर्नु पनि उनका लागि निकै कठिन कुरा हो।

यसैबीच, सहरले ‘सुलभ आवास’ (अफोर्डेबल हाउसिङ) को श्रेणीमा राखेका ४,५०० भन्दा बढी आवास एकाइहरू — जुन कुल संख्याको करिब १६ प्रतिशत हो — खाली अवस्थामा छन्।

“कुनै पनि आवासको खर्च धान्न सक्ने गरी म खासै कमाउँदिनँ,” ४९ वर्षीय डेभिसले महिनामा कमाउने केही सय डलरबारे भने। “म त केवल कठिन परिस्थितिमा संघर्ष गरिरहेको छु।”

अमेरिकाका सबैभन्दा गरिब मानिसहरूले सुलभ आवासको सबैभन्दा चरम अभावको सामना गरिरहेका छन्। तर राज्यका आवास निकायहरूको सर्वेक्षणअनुसार, हालैका वर्षहरूमा लगानी गरिएका न्यून-आय वर्गका लागि लक्षित अधिकांश आवासहरू ती व्यक्तिहरूका लागि हुन् जसको आम्दानी सम्बन्धित क्षेत्रको ‘मध्यक आय’को ५० प्रतिशत वा सोभन्दा बढी छ।

केही सहरहरूमा यस्ता आवास एकाइहरूको भाडा बजार दरको नजिक पुग्दै गर्दा खाली रहने घरहरूको संख्या बढिरहेको छ। यसको परिणामस्वरुप, सुलभ आवासका रूपमा तोकिएका अपार्टमेन्टहरू खाली रहन्छन् किनभने अति गरिब वर्गले तिनको भाडा तिर्न सक्दैनन्।

यसैबीच, कतिपय मानिसहरू घरबारविहीन हुन बाध्य छन् भने अन्य कतिपय आफूले धान्न नसक्ने आवासको भाडा तिर्नका लागि अत्यन्तै कठिन परिस्थितिको सामना गरिरहेका छन्।

अति गरिबहरूका लागि आवासका विकल्पहरू सीमित छन्

‘नेशनल लो इन्कम हाउसिङ कोएलिसन’को पछिल्लो वार्षिक प्रतिवेदनअनुसार, देशका अति न्यून आय भएका भाडामा बस्ने १ करोड १० लाख (११ मिलियन) परिवारका लागि करिब ४० लाख (४ मिलियन) सुलभ भाडाका आवास एकाइहरू मात्र उपलब्ध छन्।

यसमा पर्ने मानिसहरूको वार्षिक आम्दानी या त संघीय गरिबी मापदण्डभन्दा कम (एकल व्यक्तिको परिवारका लागि १६,००० डलरभन्दा थोरै कम) हुन्छ वा उनीहरू बसोबास गर्ने क्षेत्रको मध्यक आयको ३० प्रतिशत हुन्छ — यी दुईमध्ये जुन बढी हुन्छ, त्यही मापदण्ड लागू हुन्छ। उनीहरू अमेरिकामा भाडामा बस्ने परिवारहरूको करिब एक चौथाइ हिस्सा ओगट्छन् र यसमा कम ज्याला पाउने काममा संलग्न व्यक्तिहरू, ज्येष्ठ नागरिक तथा निश्चित आयमा निर्भर अपाङ्गता भएका व्यक्तिहरू समावेश छन्।

प्रतिवेदनका अनुसार, अति न्यून आय भएका भाडामा बस्ने परिवारमध्ये करिब तीन चौथाइले आफ्नो आम्दानीको आधाभन्दा बढी हिस्सा घरभाडा र उपयोगिता शुल्क (बिजुली, पानी आदि) मा खर्च गर्छन्, जसले गर्दा अन्य अत्यावश्यक आवश्यकताहरू पूरा गर्न उनीहरूसँग निकै कम रकम मात्र बाँकी रहन्छ। ‘नेशनल काउन्सिल अफ स्टेट हाउसिङ एजेन्सीज’ को तथ्याङ्क अनुसार, सन् २०२४ मा ‘लो-इन्कम हाउसिङ ट्याक्स क्रेडिट’ मार्फत वित्तपोषण गरिएका किफायती आवास एकाइहरूमध्ये यी भाडावालहरूका लागि छुट्याइएका घरहरू करिब १२ प्रतिशत मात्र थिए। यो एक संघीय कार्यक्रम हो जसले विकासकर्ताहरूलाई कम्तीमा ३० वर्षसम्म भाडादर कम राख्ने सर्तमा कर छुट (ट्याक्स क्रेडिट) प्रदान गर्दछ।

यस्ता आवासको ठूलो हिस्सा ती व्यक्तिहरूका लागि हुन्छ जसको आम्दानी सम्बन्धित क्षेत्रको ‘मध्यक आम्दानी’को कम्तीमा ५० प्रतिशत हुन्छ। अस्टिनको सन्दर्भमा भन्नुपर्दा, यसको अर्थ वार्षिक करिब ४७,००० डलर कमाउने एकल व्यक्ति हो; यसको तुलनामा, ‘अत्यन्त न्यून आय’ भएका व्यक्तिको वार्षिक आम्दानी २८,००० डलरभन्दा कम हुन्छ।

४० वर्षअघि सुरु भएयता यस कार्यक्रमले देशभरि करिब ४० लाख किफायती आवास एकाइहरूका लागि लगानी जुटाएको छ। तर, केही विज्ञहरूका अनुसार यो कार्यक्रम प्रभावहीन छ र ‘हाउसिङ भाउचर’ (आवास भाडा सहायता) को तुलनामा बढी खर्चिलो पनि छ।

“यो प्रक्रिया अत्यन्तै जटिल र झन्झटिलो (अत्यधिक प्रशासनिक प्रक्रियामा आधारित) छ। यसका नियमहरू निकै पेचिला भएकाले निर्माण लागत पनि अत्यधिक बढ्छ,” क्याटो इन्स्टिच्युट (एक स्वतन्त्रतावादी चिन्तन समूह) का अर्थशास्त्री क्रिस एडवर्ड्सले भने। उनले अमेरिकी कंग्रेससमक्ष बताएअनुसार यस कार्यक्रमको जटिलताले गर्दा यसको व्यवस्थापनकै लागि मात्र कानुनी र लेखासम्बन्धी फर्महरूको एउटा छुट्टै उद्योग नै खडा भएको छ।

“यदि किफायती आवासका लागि अनुदान दिने हो भने, त्यो रकम सीधै भाडामा बस्नेहरूलाई दिनुपर्छ,” उनले हाउसिङ भाउचरको सन्दर्भमा भने।

अन्य विज्ञहरूका अनुसार यी दुई कार्यक्रमहरूले राम्रोसँग समन्वय गरी काम गर्छन्; किनभने कर छुट सुविधा (ट्याक्स क्रेडिट) मार्फत निर्माण गरिएका आवासहरूले भाउचर स्वीकार गर्नुपर्ने अनिवार्य नियम हुन्छ, जबकि धेरै राज्यहरूमा बजार-दरमा भाडामा दिइने अपार्टमेन्टका घरधनीहरूलाई यस्तो बाध्यता हुँदैन।

यद्यपि, संघीय कोषमा ठूलो अभाव छ: विज्ञहरूको अनुमानअनुसार योग्य परिवारमध्ये चारमा एक परिवारले मात्र भाउचर पाउँछन्। भाउचरले अति विपन्न वर्गलाई उच्च आय समूहका लागि लक्षित आवासमा बस्न मद्दत गर्न सक्छ, तर यसका लागि प्रतीक्षा सूची (waitlist) निकै लामो—वर्षौँसम्मको—हुन सक्छ।

केही किफायती आवास विकासकर्ताहरू भन्छन् कि भाउचरबिना अति न्यून आय भएका मानिसहरूका लागि आवास उपलब्ध गराउनु आर्थिक रूपमा सम्भव हुँदैन।

वाशिंगटन डिसी क्षेत्रको किफायती आवास विकासकर्ता ‘ट्रु ग्राउन्ड हाउसिङ पार्टनर्स’ ले एउटा उदाहरण दिन्छ: क्षेत्रको औसत आय (median income) को ६० प्रतिशत कमाउनेहरूका लागि—जुन वार्षिक करिब ७०,००० डलर हुन्छ—एउटा एकाइबाट मासिक १,७१५ डलर भाडा प्राप्त हुन्छ। तर धितो ऋणको किस्ता र सञ्चालन खर्चबापत १,५७५ डलर तिरिसकेपछि मात्र १४० डलर बाँकी रहन्छ।

“हिसाबले कहिल्यै झूट बोल्दैन,” संस्थाकी अध्यक्ष तथा सीईओ कारमेन रोमेरोले भनिन्। उनले औंल्याइन् कि अति न्यून आय भएको व्यक्तिले त त्यो भाडाको आधा मात्र तिर्न सक्ने अवस्था हुन्छ।

“हाम्रो खर्चको संरचनाले गर्दा ‘एएमआई’ क्षेत्रगत औसत आय) को ३० प्रतिशत आय भएकाहरूका लागि आवास निर्माण गर्न वास्तवमै सम्भव छैन; जबसम्म ठूलो परिमाणमा अनुदान उपलब्ध हुँदैन—जुन अहिलेको अवस्थामा उपलब्ध छैन।”

किफायती आवास र बजार-दरको भाडाबीच प्रतिस्पर्धा

यसैबीच, अस्टिन, डेन्भर र पोर्टल्यान्ड (ओरेगन) जस्ता अमेरिकी सहरहरूमा ६० प्रतिशत एएमआई स्तरका किफायती आवासको भाडादर बजार-दरका अपार्टमेन्टहरूको भाडादरको नजिक पुग्दैछ। फलस्वरूप, केही मानिसहरू कम आय-सत्यापन र छिटो स्वीकृति प्रक्रिया हुने बजार-दरका अपार्टमेन्टहरूका लागि अलि बढी रकम तिर्न रोजिरहेका छन्; जसका कारण किफायती आवास एकाइहरू खाली रहने क्रम बढ्दो छ।

घरजग्गासम्बन्धी तथ्याङ्क र विश्लेषण गर्ने कम्पनी कोस्टारका अनुसार, अस्टिनमा सबै किफायती आवासहरूको रिक्तता दर करिब १६% छ र त्यहाँ ४,५०० भन्दा बढी एकाइहरू खाली छन्। सामान्यतया, स्वस्थ रिक्तता दर करिब ५% मानिन्छ।

किफायती आवास विकासकर्ता कम्पनी ‘एलडिजी डेभलपमेन्ट’ले अस्टिनमा आफ्ना ‘६०% एएमआई’ क्षेत्रको औसत आयको ६०%) स्तरका आवास एकाइहरूमा १२% रिक्तता दर रहेको जनाएको छ। कम्पनीकी प्रमुख पोर्टफोलियो अधिकारी रेबेका फिशरले बताइन् कि एलडिजी हाल अस्टिनमा भर्खरै निर्माण गरिएका हजारौं ‘बजार-दर’ (market-rate) का अपार्टमेन्टहरूसँग “प्रत्यक्ष प्रतिस्पर्धा” मा छ।

किफायती आवासका लागि आवेदन दिनेहरूका सन्दर्भमा फिशरले भनिन्, “मैले उनीहरूको हरेक बैंक विवरण, तलबको चेक, बिल र साथीहरूसँग गरिएका हरेक ‘भेन्मो’ कारोबारको विवरण हेर्नुपर्ने हुन्छ।”

“जब हामी एउटै प्रकारका भाडावाललाई आकर्षित गर्न खोजिरहेका हुन्छौं, बजार-दरको आवास सम्झौतामा दुई मिनेटभित्रै स्वीकृति पाउन सकिन्छ; तर दुर्भाग्यवश, किफायती आवासको हकमा भने यसका लागि समय लाग्छ।”

‘कोलोराडो हाउसिङ एण्ड फाइनान्स अथोरिटी’ का अनुसार, डेनभरमा संघीय कर छुट कार्यक्रम मार्फत वित्तपोषित ‘६०% एएमआई’ स्तरका एकाइहरूमा १३% र ‘८०% एएमआई’ स्तरका एकाइहरूमा २१% रिक्तता दर छ। यद्यपि, सहरका सबैभन्दा विपन्न वर्गका लागि भने आवासको चरम अभाव छ।

पोर्टल्यान्डमा पनि न्यून आय भएका समूहहरूका लागि आवासको अभाव छ; तर ‘पोर्टल्यान्ड हाउसिङ ब्युरो’ का अनुसार त्यहाँ १,७०० भन्दा बढी किफायती आवास एकाइहरू खाली छन् र समग्र रिक्तता दर ७.५% छ। तीमध्ये अधिकांश ‘६०% एएमआई’ (अर्थात् एकल व्यक्तिको परिवारका लागि करिब ५४,००० डलर वार्षिक आय) भएकाहरूका लागि हुन्, जसको भाडा मासिक १,४४४ डलर तोकिएको छ।

ब्युरोले उपलब्ध गराएको ‘कोस्टार’ को तथ्याङ्क अनुसार, यो रकम ‘बजार-दर’ को एक-बेडरुम अपार्टमेन्टको औसत भाडा १,५८१ डलरको हाराहारीमा छ।

पोर्टल्यान्डका बासिन्दा जाइडन बार्बीले सो क्षेत्रको औसत आयको करिब ५५% कमाउँछन् र उनी किफायती आवासका लागि प्रतीक्षा सूचीमा छन्। तर, उनी भन्छन् कि लामो आवेदन प्रक्रियाबाट बच्नका लागि उनी ‘बजार-दर’ को अपार्टमेन्टमा बढी भाडा तिर्न पनि तयार छन्।

“मलाई मन पर्ने ठाउँमा सजिलै बस्न पाउनका लागि मात्र भए पनि अतिरिक्त २०० डलर खर्च गर्न म तयार छु,” उनले भने, “त्यहाँ यस्ता अनेक झन्झटहरू नहुन् भन्ने म चाहन्छु।”

‘म रातमा ढोका बन्द गरेर ढुक्कसँग सुत्न चाहन्छु’

अस्टिनका अधिकारीहरूले सन् २०१८ देखि २०२७ को अवधिमा अत्यन्त न्यून आय भएका मानिसहरू (जो सहरका कुल घरधुरीको १७ प्रतिशत छन्) का लागि २०,००० आवास एकाइहरू निर्माण गर्ने लक्ष्य राखेका थिए।

सहरका कागजातहरूले देखाएअनुसार, सन् २०२४ सम्ममा जम्मा ५४३ वटा मात्र एकाइहरू निर्माण भएका छन्।

यसैबीच, सो क्षेत्रको ‘मध्यक आय’को ६० देखि ८० प्रतिशतसम्म कमाउनेहरूका लागि योजना गरिएका सबै १५,००० आवास एकाइहरू भने निर्माण भइसकेका छन्।

‘द एसोसिएटेड प्रेस’का प्रश्नहरूको जवाफमा अस्टिनको आवास विभागले सबैभन्दा गरिब मानिसहरूका लागि आवास निर्माण गर्न अझ धेरै काम गर्नुपर्ने आवश्यकता महसुस गरेको र त्यसका लागि कदम चालिरहेको बताएको छ; यसमा ‘एएमआई’ क्षेत्रको मध्यक आय) को ३० प्रतिशत स्तरका आवास एकाइहरू समावेश भएका कोषसम्बन्धी प्रस्तावहरूलाई प्राथमिकता दिनेजस्ता उपायहरू समावेश छन्।

अस्टिनको आश्रयस्थलमा बस्ने ठाउँ पाउनुअघि एक वर्षसम्म आफ्नै कारमा रात बिताएका डेभिसका लागि, आफूजस्ता मानिसहरूले भोगिरहेको आवासको अभाव निराशाजनक छ।

“म रातमा ढोका बन्द गरेर ढुक्कसँग सुत्न चाहन्छु,” उनले भने। “म वास्तवमै एउटा उपयुक्त ठाउँ भेट्टाउन चाहन्छु।”